Lorsqu’on rembourse un crédit, une partie de la mensualité du crédit est composée d’intérêts, et l’autre de capital, c’est-à-dire d’une somme qui sera récupérée au moment de la revente. La répartition entre capital et intérêts dépend du taux d’intérêt du crédit et de sa durée. Bien que cette répartition ait fortement évolué ces derniers mois au profit des intérêts, même avec des taux à 4 %, une partie non négligeable de la mensualité est toujours consacrée au remboursement du capital, et au bout de quelques années en cas de revente, une partie significative du crédit a été amortie.
Exemple : pour un crédit de 200 000 % à 4 % sur 20 ans, hors assurance, la mensualité est de 1212 €. La 1ère année, en moyenne 555 € constituent du remboursement du capital et 657 € le paiements des intérêts, et dès la 3ème année, la part de capital redevient plus importante dans la mensualité que celles des intérêts versés. Résultat, au bout de 7 ans, 52 760 € ont été amortis et seront donc récupérés en cas de revente alors qu’au bout de 7 ans de location, près de 102 000 € de loyers (sans tenir compte des éventuelles augmentations, voire ci-dessous) ont été versés à fonds perdus…
Lorsque le bail le prévoit, le loyer du logement peut être révisé chaque année de la valeur de l’évolution annuelle de l’IRL (Indice de référence des loyers), avec une hausse actuellement plafonnée à 3,5 %.
Ainsi, par exemple, un loyer de 1 200 € pourra être augmenté à 1 241,93 € la 1ère année, et encore les suivantes si le bail le prévoit… alors que la mensualité du crédit, elle, restera la même durant toute la durée du crédit, s’il a été souscrit à taux fixe, ce qui représente 98 % des crédits.
Actuellement les taux sont de retour à leur niveau de début 2013, proches de 4 % notamment sur les durées longues. Pour autant, ils pourraient à nouveau rebaisser dans les prochaines années : depuis l’été 2022, la Banque centrale Européenne a augmenté ses taux à six reprises. Pour autant, en mai, l’augmentation a été plus faible (0,25 point) que les précédentes, et une fois l’inflation revenue à un niveau proche de l’objectif des 2 %, l’Institution, pour relancer la croissance, pourrait à nouveau rebaisser ses taux, entrainant également une détente sur les taux de crédits.
Exemple : Un crédit de 300 000 € est souscrit actuellement à 4 % sur 25 ans avec une mensualité hors assurance de 1583,5 €. Si dans 5 ans, les taux de crédit sont redescendus de 1,5 point, qui équivaut à la hausse de ces 12 derniers mois seulement, le crédit pourra être renégocié à 2,5 % sur 20 ans, avec une nouvelle mensualité de 1434 € soit 150 € d’économie par mois et au total 35 800 € de gain sur le coût total du crédit
Être propriétaire de sa résidence principale en ayant fini de rembourser son crédit est le meilleur moyen de compenser la baisse de revenus souvent inévitable au moment de la retraite. D’ailleurs, plus de 73 % des personnes âgées de plus de 70 ans en France détiennent un bien immobilier, contre 61 % des ménages en moyenne nationale (source : Insee)
Et si un investissement locatif a pu être effectué quelques années avant la retraite, avec un crédit également déjà remboursé, les loyers reçus, bien que fiscalisés, constituent un complément de retraite non négligeable.
Lors de la souscription d’un crédit immobilier, la banque demande également celle d’une assurance emprunteur. En cas d’invalidité temporaire, c’est-à-dire en cas d’inaptitude temporaire à exercer une activité professionnelle, suite à un accident ou une maladie donnant lieu à un arrêt de travail, l’assurance prend en charge tout ou partie de la mensualité. Ce qui ne serait pas le cas avec le loyer : même en cas de maladie, de perte d’emploi ou autre accident de la vie, le paiement du loyer est dû.
En outre, cette assurance garantit également le remboursement de tout ou partie du prêt en cas de décès du conjoint. Cette assurance permet ainsi la transmission du patrimoine aux enfants qui n’auront pas à continuer à payer les mensualités à la banque ou à vendre le bien pour la rembourser en cas de décès des deux parents. Enfin, être propriétaire permet aussi de disposer d’un capital pouvant être utilisé pour faciliter/améliorer sa fin de vie.
